李志正律師-法律の専門家

按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條定有明文。是上訴人之縣府加盟店即力毅公司居間仲介房地買賣，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向被上訴人解說。又現今大眾媒體蓬勃發展，『凶宅』訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準，亦經桃園縣不動產經紀人公會以93年7月11日 桃經紀字第930714號函覆原審明確（見原審卷二第346頁）。查訴外人黃春木於系爭房屋內上吊死亡，逾七日始經人發覺之事實，業經披露於日報，有剪報在卷可稽（見原審卷一第179頁），上訴人之縣府加盟店經紀人員，專門從事該區域內不動產之仲介買賣，對於該訊息，自難諉為不知，詎其經紀人員竟違背其應盡之善良管理人義務，未對被上訴人進行解說告知系爭房屋有上述重要瑕疵，使被上訴人於不知情之狀況下，花費畢生積蓄購買系爭房地，而系爭房屋之出賣人即原審共同被告江錦春收取價金後，即避不見面，使被上訴人求償無門（參見原審卷一第17至24頁所附被上訴人所提之存證信函影本、信封影本、臺北市調解筆錄影本），則上訴人之縣府加盟店自可歸責，且有不完全給付情事。而被上訴人因此受有支出房屋買賣價金500000元及仲介費、辦理所有權移轉登記費用、稅款、修繕費及房租52059元，合計552059元之損害，亦據被上訴人提出買賣契約書、買賣所有權移轉契約書、繳款書、收據、房屋租賃契約書（見原審卷一第37至41頁）為證，復為上訴人所不爭執（見本院卷第73頁），自堪採信（臺灣高等法院94,上易,249判決參照）。