李志正律師-法律の専門家

原告主張系爭房屋為曾發生兇殺致死之「凶宅」，被告故意

    隱匿未告知原告，致使原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，

    對原告構成詐欺；又系爭房屋為曾發生兇殺致死之「凶宅」

    ，有滅失或減少其價值之重大瑕疵，遂於96年1月24日 以存

    證信函依民法第92條規定向被告為撤銷系爭買賣契約之意思

    表示及依民法第354條、第359條規定向被告為解除系爭買賣

    契約之意思表示之事實，固據提出系爭買賣契約及所附房屋

    現況說明書、剪報資料、存證信函及回執為證，惟被告否認

    有詐欺原告及系爭房屋有瑕疵，並以前揭情詞置辯。經查：

（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定

      危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅

      失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354

      條第1項固定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物

      之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認

      為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為

      物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73

      年台上字第1173號判例資參）。按有非自然身故情事之房

      屋即一般所稱之「兇宅」，至於兇宅之定義，依目前房屋

      仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」

      之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性

      」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡

      狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮

      外，在心理層面止亦會造成相當大的負面影響。因此在房

      地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋

      或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦

      造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具

      有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受

      度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環

      境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，

      故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對

      不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損

      ，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。惟房屋是否因

      為曾有人於此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶

      宅」，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因時

      、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡

      忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷一房屋是否

      為「凶宅」，除應具備「發生兇殺或自殺致死」之「人」

      應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長

      短等因素，並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房

      屋，一概均認係「凶宅」而構成物之瑕疵，否則將影響房

      市交易之公平性、安全性及發展性。查本件系爭房屋之原

      住戶黃清修在系爭房屋經營銀樓生意，於77年4月3日 上午

      9時許，遭歹除侵入開槍射擊，左胸中彈，經民眾將其送

      往馬偕醫院急救，因傷重失血過多於當日中午不治死亡之

      事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之剪報資料及被

      告所提出之剪報資料、相驗屍體證明書在卷可稽，堪信為

      真。果爾，被害人黃清修係因傷勢過重於醫院不治死亡，

      並非死於系爭房屋內，尚與「凶宅」要件不合。又被告辯

      稱系爭房屋於案發後不久屋主售予陳曾靜枝，陳曾靜枝居

      住將近10年後，於88年7月以1,600多萬元間再轉售予被告

      居住近8年，大家都居住平安，無所謂靈異不吉之事發生

      等情，業據其提出房地買賣契約為證，核與本院向台北市

      中山地政事務所調閱系爭房屋歷次變更登記資料大抵相符

      ，亦為原告所不爭，堪信為真。準此，系爭房屋自黃清修

      命案發生迄至本件買賣，相距達19年之久，並經幾位屋主

      居住過，且原告亦未舉證系爭房屋自上開槍擊事件發生後

      有發生靈異不吉之情事，或系爭房屋自該事件發生後其房

      價一直處於顯低於當地之行情之情事，自難認系爭房屋為

      「凶宅」。系爭房屋既非「凶宅」，則原告以系爭房屋為

      「凶宅」構成物之重大瑕疵，向被告主張解除系爭買賣契

      約，自屬無據，其解除契約並不生效力，故其本於解除契

      約後回復原狀之法律關係，依民法第259條規定請求被告

      返還買賣價金420萬元，並無理由。

（二）次按民法上所謂詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以

      不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意

      思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷

      其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項

      事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371號、44年台

      上字第75號判例參照）。原告另主張：被告明知系爭房屋

      曾發生上開兇殺命案，竟故為不實之說明，致使伊陷於錯

      誤而簽訂系爭買賣契約之意思表示云云，為被告所否認，

      依上說明，自應由原告就其主張受詐欺之事實負舉證之責

      任。查原告主張受詐欺，無非以被告在簽訂系爭買賣契約

      時，於「房屋現況說明書」中第6項「是否曾發生兇殺或

      自殺致死之情事」一欄勾選「否」云云。惟查，如前述，

      系爭房屋雖發生上開槍擊事件，惟與「曾發生兇殺或自殺

      致死之情事」之「凶宅」要件不合，故縱認被告勾選「否

      」，難謂與事實不符而有詐欺行為。又被告雖知系爭房屋

      於77年間曾發生上開槍擊事件，但依其個人之認識，認定

      被害人並非於系爭房屋內身亡，非屬凶宅，則其縱有勾選

      「否」，亦難謂係為故意隱瞞而為不實之說明。況上開槍

      擊事件發生後，各大媒體均顯著披露，甚為轟動，而原告

      之夫甲○○係居住在附近之台北市○○路273號，並參以

      其供稱「我在這裡住了20幾年」、「被告常來我店裡買東

      西所以認識，認識十幾年，我知道他家做生意」、「簽約

      前我沒有看系爭房屋，因為系爭房屋屋況我很清楚，所以

      不用看」等語（見本院96年5月16日 言詞辯論筆錄），其

      對於該訊息，自難諉為不知，是原告主張不知系爭房屋發

      生上開槍擊事件，係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約云云

      ，亦難採信。綜上，原告既非因被告詐欺而簽訂系爭買賣

      契約，則原告依民法第92條第1項規定撤銷其為簽約之意

      思表示，並不合法，不生撤銷效力，故其本於撤銷契約後

      依民法第179條規定請求被告返還買賣價金420萬元，並無

      理由(臺灣台北地方法院96,訴,2417)。