李志正律師-法律の専門家

四、本件兩造不爭執之事實：

、被告戊○○於96年6 月15日向原告購買座落於台北縣新莊市

    ○○街68號5 樓之5 房屋1 座與所屬基地，買賣總價金為46

    0 萬元，被告戊○○已給付原告60萬元，尚有餘款400 萬元

    未清償。

、系爭房屋內曾有人於屋內服用安眠藥意圖自殺，經送醫急救

    後不治死亡。

五、兩造之爭點及本院之判斷：

    原告主張被告應給付房屋未付之價金400 萬元，被告則辯稱

    ：系爭房屋為曾發生自殺死亡之事故，原告故意隱匿上開事

    故未告知被告，致使被告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，對

    被告應構成詐欺；又系爭房屋為曾發生自殺致死之情事，有

    滅失或減少其價值之重大瑕疵，並以存證信函及本件起訴狀

    繕本之送達，依民法第92條向原告為撤銷系爭買賣契約之意

    思表示及依民法第354 條、第359 條規定向被告為解除系爭

    買賣契約之意思表示，並以前揭情詞置辯。故本件兩造有爭

    執點，厥在於：被告是否得主張受原告詐欺，進而撤銷系爭

    買賣契約？又被告是否得主張系爭房屋具有瑕疵，進而解除

    系爭買賣契約？茲逐點析述如下：

、按民法上所謂詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實

    之事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意思表示

    者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表

    示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證

    之責任（最高法院18年上字第371 號、44年台上字第75號判

    例參照）。被告戊○○雖辯稱：原告明知系爭房屋曾發生上

    開服藥意圖自殺事故，竟故意隱瞞不說，致使伊陷於錯誤而

    為簽訂系爭買賣契約之意思表示云云，惟既經原告所否認，

    依上說明，自應由被告就其主張受詐欺之事實負舉證之責任

    。經查，系爭房屋雖曾發生有人在屋內服用安眠藥意圖自殺

    ，經送醫急救後不治死亡之事故，然此非買賣契約成立必要

    之點，原告縱使無主動告知，亦無礙系爭買賣契約之成立及

    生效；且查，系爭房屋雖有人在屋內服藥意圖自殺，然該人

    並非當場於系爭房屋屋內死亡，依原告個人之主觀認識，亦

    與被告戊○○詢問原告是否「曾發生兇殺或自殺致死之事故

    」情節不合，故縱認原告回應被告系爭房屋無發生任何事故

    ，難謂原告係故意隱瞞而有詐欺行為。綜上，被告戊○○既

    非因原告詐欺而簽訂系爭買賣契約，則被告戊○○辯稱伊依

    民法第92條第1 項規定撤銷其為簽約之意思表示云云，與法

    即有未合，無從採信。

、再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定

    危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失

    或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第

    1 項固定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點

    而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具

    備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，

    且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年台上字第11

    73號判例資參）。按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之

    「兇宅」，至於兇宅之定義，雖無法律上之定義，然依一般

    不動產買賣之交易慣例，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情

    事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理

    性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡

    狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外

    ，在心理層面止亦會造成相當大的負面影響。因此在房地產

    交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動

    產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等

    標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身

    故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非

    一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週

    遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合

    性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產

    生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格

    ，應認屬物之瑕疵。惟房屋是否因為曾有人於此「發生兇殺

    或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及

    心理面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，

    亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理

    。因此在判斷一房屋是否為「凶宅」，應考量事件發生之經

    過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生兇殺或自殺致

    死」之「人」應死於屋內外為必備要件之一。而證人即房屋

    仲介業者丙○○於本院96年9 月28 日作證時，亦證述略以：

    「房子是否屬於凶宅，要看買賣雙方主觀感受，一般人比較

    在意的事是，有無人員死亡的原因是在該屋內發生，若有則

    是屬於重大事項應告知對方，本件房屋曾有人在屋內吃安眠

    藥，送醫急救後死亡，我們認為這是重大事項，會告知買受

    人」等語。依此，本件系爭房屋內曾發生有人在屋內服藥意

    圖自殺，經送醫急救無效後死亡之事件，確實就一般社會大

    眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言

    ，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當

    大的負面影響；原告亦承認系爭房屋因發生此次購屋糾紛，

    致使該屋內曾有人服藥自殺之事件已廣為周知，伊縱使收回

    系爭房屋亦無法將該屋依當地房價水準再行賣出，應認系爭

    房屋確實具有物之瑕疵。據此，被告戊○○辯稱因系爭房屋

    具有上述瑕疵，伊依民法第359 條之規定，解除系爭買賣契

    約，即屬有據（臺灣板橋地方法院96,訴,1666）。