李志正律師-法律の専門家

按土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋之性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，惟除有特別情事，可解為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年度台上字一四五七號判例著有明文，該判例意旨明示房屋性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用房屋之基地，土地與房屋若曾經同屬一人所有，原土地所有權人必同意自己之房屋使用自己之房屋基地，日後如有先後出售房地之情形，即不因房屋尚未出售而土地承買人即可要求拆屋還地，否則後出售之房屋，依繼受取得之法理，豈不喪失基地之繼續使用權，此時使用土地之房屋所有人與土地所有人之間之法律性質，當屬租賃，房屋所有人應支付相當之代價 (參照最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議) 。