李志正律師-法律の専門家

（一）被告之承租人自系爭房屋內跳樓自殺身亡，是否屬於系

        爭房地買賣之瑕疵？

      1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時

        ，無滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354條第1項前段

        定有明文。又所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點

        而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物

        應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物

        有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73

        年臺上字第1173號判例參照）。另有非自然身故情事之

        房屋即一般所稱之「凶宅」，雖無法律上之定義，然依

        一般不動產買賣之交易慣例，係指「曾發生凶殺或自殺

        致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造

        成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬

        於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對

        居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大

        之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，

        具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購

        買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落

        情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於

        居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環

        境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合

        性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條

        件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其

        市場價格，應認屬物之瑕疵。再者，房屋是否因為曾有

        人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」

        ，不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇，復因人、因時

        、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶

        淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此，在判斷一房

        屋是否為「凶宅」，應考量事件發生之經過、事件經過

        時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死」之「

        人」應死於屋內為必備要件。

      2.經查，系爭房屋於96年3月底發生非自然身故之跳樓自

        殺身亡事件乙節，為被告所不爭執，又系爭房屋發生有

        人跳樓自殺身亡之事故，雖不致對於房屋造成物理性之

        損傷或房屋之通常效用降低，惟依我國社會民情，一般

        大眾對於此類非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼之心理

        ，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質心生疑慮

        ，且會在心理層面上造成相當之負面影響，亦造成系爭

        房屋之市場交易價格減損，已如前述，故就房屋交易市

        場之通常交易觀念而言，系爭房屋是否曾發生有人跳樓

        自殺身亡之非自然身故情事，乃屬房屋交易之重要資訊

        ，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之

        重大瑕疵，雖系爭房屋跳樓之人死亡地點並非在屋內，

        惟判斷房屋是否為凶宅，並不以自殺致死之人是否死於

        屋內為必備要件，業如前述，是原告主張其為物之瑕疵

        ，自屬可採。

  （二）原告以系爭房地有瑕疵，依民法第359條規定請求減少

        買賣價金，是否有理由？

      1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人

        得請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。又買

        受人請求減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值

        與瑕疵物品之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，

        以為計算之基準，倘買賣當時之價金與市價相當或高於

        市價時，應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人

        所得主張減損價值損失之數額；倘買賣價金較市價為低

        時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意

        ，應以買賣價金扣除實際價值以為計算其減少之價值損

        失數額。經查，系爭房屋於兩造簽約數月前發生有人跳

        樓自殺身亡之非自然身故情事，此屬房屋交易之重要資

        訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認確有減少房

        地價值之瑕疵，前已認定，而被告應負之瑕疵擔保責任

        係法定無過失責任，無論是否向原告保證系爭房屋未曾

        發生過非自然身故事件，均不能免責，是原告主張減少

        價金，自為有理由。

      2.經本院送請台灣大華不動產估價師聯合事務所鑑定系爭

        房屋買賣交易價格減損若干之結果，鑑定人於97年3 月

        21日勘察現場，並依不動產估價技術規則第18條、第21

        條規定之比較法，以系爭房地鄰近且使用型態相同之案

        例作為比較標的，將比較標的就價格日期、情況補正、

        個別因素及區域因素等影響價格之條件修正其調整率，

        推估系爭房地之比較單價為每坪28萬9182元，再依不動

        產估價技術規則第29條、第34條規定之收益法、直接資

        本化法，以系爭房地鄰近且使用型態相同之租金案例作

        為比較標的，將比較標的就價格日期、情況補正、個別

        因素及區域因素等影響價格之條件修正其調整率，推估

        系爭房地所在區域每建坪租金行情介於900至1000 元間

        ，每建坪單價則介於26萬元至30萬元間，每坪收益單價

        為27萬4822元，據此推估系爭房地之正常價格單價為上

        述兩種方法之平均（即每坪28萬2000元），總價為579

        萬5664元（計算式：282000X20.552=0000000），另考

        量系爭房地發生非自然身故情事，將影響經濟價值減損

        、原有合理市場價格、市場上被接受程度、承買價格支

        付意願高低及市場交易習慣等因素，推估應較無非自然

        身故情事之正常價格減損15％，因認系爭房地特定價格

        評估單價為每坪23萬9700元，總價為492萬6314元（計

        算式：0000000X85％=0000000，元以下四捨五入）等情

        ，有台灣大華不動產估價師聯合事務所97年4月8日 （97

        ）台華估字第013號函暨所附估價報告書乙份可參。

      3.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還

        其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同

        ，民法第179條定有明文。又所謂無法律上之原因而受

        利益，就受損害人之給付情形而言，對給付原因之欠缺

        ，目的之不能達到，亦屬給付原因欠缺形態之一種，即

        給付原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到目的者

        是。本院審酌系爭房地之瑕疵程度為有人跳樓自殺之非

        自然身故事件，在房地產交易市場實務中，確會影響一

        般人購買意願，亦造成其市場接受程度較低及交易價格

        減損等一切情狀，認上開鑑定結果推估系爭房地於有非

        自然身故之情事下，其特定價格較正常價格減損15％，

        尚稱適當，應為可採，復參酌系爭房地之買賣總價高於

        市價，認應以市價扣除系爭房地之實際價值，即86萬93

        50元（計算式：0000000-00 00000=869350）為原告所

        得主張減少之價金。另因原告前已給付房地價款559 萬

        2784元，尚有尾款58萬7216元未支付，此為被告所不爭

        執，則就原告尚未支付部分，自得拒絕給付，就已支付

        部分，被告受有溢領價金28萬2134元之利益（計算式：

        000000-000000=282134），即無法律上之原因，故原告

        依不當得利之規定，請求被告返還28萬2134元為有理由

        ，應予准許，逾此部分之請求，尚屬無據，應予駁回

(臺灣台北地方法院96,訴,8434)。