刑事法~「詐欺罪--刻意隱瞞房屋為「凶宅」而出售」 @ 李志正律師-法律の専門家

凶宅買賣的案件，如果賣方於與買方簽約前，未將其事前就已經知道該房屋是凶宅的事情，告訴買方，致使買方於不知該項重要訊息之情形下，誤判情事，而與賣方簽約並交付價金，就會構成詐欺罪。社會交易活動雖說本有一定的風險，但刻意隱瞞「交易之重要訊息」，導致對方誤判情事而交付財物或財產上之利益，這樣還是會被認為構成詐欺的。

賣方既明知當初係因該房屋曾發生過兇殺案，而以凶宅之行情價低價購入，卻於出售時隱瞞此項事實，並以一般屋之行情價出售，主觀上會被認定具意圖不法為自己不法所有之詐欺犯意。

另外，雖然不動產標的現況說明書之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」欄雖載有「產權持有期間」等語，但應解為賣方就「產權持有期間」所發生兇殺或自殺等非自然身故事件，因難諉為不知，故負有完全之告知義務，另就「產權持有期間以外」所發生兇殺或自殺等非自然身故事件，則以其主觀上已知者為限，負擔有限度之告知義務。這是目前法院實務判決之見解，否則，豈非允許有心人得藉由產權移轉之手段，將凶宅之不利因素摒除，藉以獲取一般屋與凶宅行情價差額之不法利益？所以關於這一點，賣方務必也要注意。

參考實務判決：

按刑法第339 條詐欺罪之成立，以行為人有施用詐術之行為為必要，而所謂詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致使被害人陷於錯誤，亦包括在內。是若行為人基於不法所有之意圖，故意隱瞞交易之重要訊息，致相對人在不知情之情形下，誤判情事，因而交付財物，該消極的隱瞞行為，自屬詐術行為。次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項定有明文，一般而言，若屋內曾有非自然死亡事故發生，則通常人在心理層面上，就能否在該處安居難免產生疑慮，因而具體反映在交易價格及成交機率。亦即凶宅因素雖不至於對房屋本身造成「物理性」之損害，但卻會對該屋之經濟價值造成實質上之貶損，進而影響其成交價格，抑或降低其成交機率，自屬顯足影響不動產價格，甚至購買意願之重要訊息，依據誠信原則，賣方應有誠實告知其所知全部事實之義務，而不得有所隱瞞，亦不得恣意摘取片段曲解美化（臺灣高等法院105年度上易字第944號刑事判決）。