排除預售屋廣告條款之效力

 

 

 

 

 

 

    「排除預售屋廣告條款」又有稱「僅供參考條款」,係只預售屋買賣

 

 

定型化契約中寫道:「房屋施工結構依照建築主管機關核准之設計圖說

 

 

及計算為準,如廣告、傳單或其他文件、資料與本約有出入時,悉以本

 

 

約記載為準」,或「甲方(建商)提供有關本標的之廣告及宣傳品,僅

 

 

供參考之用,一切說明應以本契約為依據」等類似的條款。

 

 

    在實務上,建商除就預售屋建築之特點與優勢大肆廣告外,同時,其多

 

 

主張該銷售廣告僅供參考,且於契約中另訂排除預售屋廣告內容成為契約

 

 

一部之條款,就此,有認為上開約款排除消費者保護法第22條企業經營者

 

 

對廣告所負之義務,顯屬違反法律強行規定,該約款依民法第71條、消費

 

 

者保護法第12條第2項第2款之規定,應屬無效。蓋強行規定本身亦隱含法

 

 

律之基本原則。又預售屋現場銷售人員之解說及其提供之廣告與空間配置

 

 

圖,依締約時之具體情形足以認定締約時雙方已有默示合意時,則應構成

 

 

「個別商議」之非一般條款,依消費者保護法第15條規定之一般條款牴觸

 

 

非一般條款時,非一般條款具有優先效力,因之應認為上開約款無效,當

 

 

事人間之權利義務仍以個別商議之約定具有優先效力[1]

 

 

有認為企業經營者對於消費者就廣告內容所負責任,是基於法律的

 

 

規定。當然若相對人並未提出要約時,企業經營者與相對人間並未建

 

 

立一定的關係,當無責任可言。但只要相對人一提出要約,縱然在企

 

 

業經營者與消費者間尚未簽訂契約,企業經營者就已經要依據廣告負

 

 

責,並非以雙方訂有契約為條件。縱然雙方約定時,說明廣告內容僅

 

 

供參考,因為本條係強制規定,仍然應該依據廣告內容生效,並無引

 

 

據個別磋商條款,變更法律強制規定之餘地,觀察消費者保護法第23

 

 

2項規定:「前項損害賠償責任,不得預先約定限制或拋棄。」就可以

 

 

明瞭[2]

 

 

有認為在消費者已因審酌廣告、平面圖、樣品屋等資料,並據以決定

 

 

購屋之後,預售屋業者始以排除預售屋廣告條款,對抗消費者據該廣

 

 

告、平面圖所為之主張,顯然遠非消費者依正常情形所得預期,並且嚴

 

 

重違反「禁反言」之基本原則,不論依消保法第14條「禁止異常條款成

 

 

為契約內容」,或同法第12條「違反誠信原則之條款為無效」之規定,

 

 

均無拘束消費者之效力。此外,參酌消保法第4條、第5條關於企業經營

 

 

者應致力充實並提供正確消費資訊,及同法第22條所稱「企業經營者應

 

 

確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務,不得低於廣告之內容」

 

 

等規定,「僅供參考條款」之欠缺正當性,更無疑義[3]。但是,無效並

 

 

不表示消費者就可以完全依照廣告得內容對建設公司有所主張,還是要

 

 

判斷廣告內容是否為消費者可合理期待者、是否為交易上重要的事項及

 

 

是否為消費者在簽約前無法判斷而信以為真者,如果是,消費者才可依

 

 

廣告內容向建設公司主張;如果不是,將來消費者就不能依照廣告對建

 

 

設公司有所主張[4]

 

 

    另有認為[5],企業經營者如欲將廣告內容排除在其所負擔契約義務範

 

 

圍之外,必須以個別商議之方式,在積極主動對消費者善盡充分告知說

 

 

明義務,並舉證證明消費者明知廣告內容將不成為契約內容之一部分

 

 

,且對之明示予以同意後,始不受廣告內容之拘束。

 

 

    最高法院則傾向認為,若消費者未享有合理之審閱期間[6],則廣告

 

 

內容僅供參考之約定率為無效,消費者得主張信賴廣告內容;若消費

 

 

者享有合理審閱期間,則廣告內容僅供參考之約定,得為有效,明知

 

 

該約定之消費者不得主張信賴廣告內容[7],例如在最高法院88年度

 

 

台上字第1892號判決中,本件原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結

 

 

果認為:「…。被上訴人基於信賴上訴人之廣告、展示之樣品屋及現

 

 

場銷售人員之說明,與上訴人簽訂買賣契約,其於簽約前既無機會得

 

 

以充分閱讀契約內容,簽約後又需受系爭契約條款之限制而不得以廣

 

 

告內容、樣品屋示範、及銷售人員之說明加以爭執,系爭契約第21

 

 

6款約定顯係違反公平互惠之平等原則,並與上開消費者保護法第

 

 

22條之規範意旨相悖,對消費者顯失公平,此一約款即應為無效,上

 

 

訴人自不得據以卸責。…。」最高法院對此亦持肯認的態度。

 

 

在最高法院91年度台上字第893號判決中,本件原審認定:「…,然

 

 

兩造於買賣契約並無以夾層屋為買賣標的之約定,又契約附件一樓平

 

 

面圖加註『本圖僅供參考,正確圖說應以政府機關核准之圖說為準』

 

 

,並蓋有上訴人印章,以示審閱知悉,室內裝潢建議圖亦註明『隔間

 

 

僅做參考』,另廣告圖說之用辭亦僅記載『一層空間多層利用,挑高

 

 

空間,可運用裝潢巧思,讓空間更有變化』等語,由此觀之,足認上

 

 

訴人可明確知悉室內裝潢之多層利用,並非買賣之標的,且在一般交

 

 

易觀念上,此廣告內容純屬建議,而非買賣契約內容。且兩造在訂立

 

 

買賣契約時,上訴人復對契約內容一一審認無訛,其於簽約時既未表

 

 

明上開廣告內容即為契約內容,亦未對該契約內容為保留、加註或質

 

 

疑,自難認為廣告內容乃契約內容之一部。…。」最高法院對此看法

 

 

持肯定之態度,並認為:「…。查兩造買賣契約及廣告內容並無買賣

 

 

夾層之約定,且上訴人已明確知悉室內裝潢可為多層利用,但並無以

 

 

夾層作為買賣之標的,被上訴人所作廣告之內容純屬建議,而非買賣

 

 

契約內容,為原審合法確定之事實,自無消費者保護法第22條規定之

 

 

適用。…。」

 

 

 

 

 

 
 
 

[1] 楊淑文,「消費者保護法關於定型化契約規定在實務上之適用

 

與評析」,政大法學評論,第60期,民國8712月,頁268

 

此外,根據「預售房屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」

 

中不得記載事項第1項規定:「不得約定廣告僅供參考。」故若建

 

商於簽約時載入前述不得記載事項,消費者似亦得主張排除預售屋

 

廣告之定型化契約條款為無效。

 
 

[2] 黃立,「消保法有關廣告規定之適用」,政大法學評論,第62

 

期,民國8812月,頁173

 
 

[3] 詹森林,「消費者保護法與預售屋買賣定型化契約」,國立臺

 

灣大學法學論叢,第27卷第4期,民國877月,頁108;姜炳俊,

 

「預售屋廣告之契約拘束力-評最高法院九十二年度台

 

上字第二六九四號判決及相關判決」,月旦法學雜誌

 

,第118期,20053,頁221

 
 

[4] 詹森林發言,消費者保護法第二十二條之檢討-「以預售屋銷售

 

廣告為核心」座談會,月旦法學雜誌,第39期,19988月,頁84

 
 

[5] 陳忠五,「不誠實廣告與夾層屋買賣契約-實務上相關判決之綜合

 

評釋(下)」,台灣本土法學雜誌,第3期,1999年8月,頁82

 
 

[6] 消費者保護法第11條之1規定:「企業經營者與消費者訂立定

 

型化契約前,應有三十日以上之合理期間,供消費者審閱全部條

 

款內容。 違反前項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者

 

得主張該條款仍構成契約之內容。」而關於定型化預訂房地產買

 

賣契約書的審閱期間,行政院公平交易委員會訂為五天。

 
[7] 請參閱曾品傑,「論不動產不誠實廣告之契約效力(上)
-最高法院相關判決評釋」,台灣本土法學雜誌,第81期,
20064月,,頁76-77。但有學者認為,審閱期間制訂的目的
是在使消費者多一層保障,而不是因為有事前的審閱,所以所有
的定型化契約條款就不能再予爭執,這顯然不是此條的立法原意
,請參閱詹森林發言,同註4文,頁84

 

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