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凶宅買賣的案件,如果賣方於與買方簽約前,未將其事前就已經知道該房屋是凶宅的事情,告訴買方,致使買方於不知該項重要訊息之情形下,誤判情事,而與賣方簽約並交付價金,就會構成詐欺罪。社會交易活動雖說本有一定的風險,但刻意隱瞞「交易之重要訊息」,導致對方誤判情事而交付財物或財產上之利益,這樣還是會被認為構成詐欺的。

賣方既明知當初係因該房屋曾發生過兇殺案,而以凶宅之行情價低價購入,卻於出售時隱瞞此項事實,並以一般屋之行情價出售,主觀上會被認定具意圖不法為自己不法所有之詐欺犯意。

另外,雖然不動產標的現況說明書之「本建築改良物(專有部分)於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」欄雖載有「產權持有期間」等語,但應解為賣方就「產權持有期間」所發生兇殺或自殺等非自然身故事件,因難諉為不知,故負有完全之告知義務,另就「產權持有期間以外」所發生兇殺或自殺等非自然身故事件,則以其主觀上已知者為限,負擔有限度之告知義務。這是目前法院實務判決之見解,否則,豈非允許有心人得藉由產權移轉之手段,將凶宅之不利因素摒除,藉以獲取一般屋與凶宅行情價差額之不法利益?所以關於這一點,賣方務必也要注意。

參考實務判決:

按刑法第339 條詐欺罪之成立,以行為人有施用詐術之行為為必要,而所謂詐術行為,不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限,其因消極之隱瞞行為,致使被害人陷於錯誤,亦包括在內。是若行為人基於不法所有之意圖,故意隱瞞交易之重要訊息,致相對人在不知情之情形下,誤判情事,因而交付財物,該消極的隱瞞行為,自屬詐術行為。次按行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法,民法第148 條第2 項定有明文,一般而言,若屋內曾有非自然死亡事故發生,則通常人在心理層面上,就能否在該處安居難免產生疑慮,因而具體反映在交易價格及成交機率。亦即凶宅因素雖不至於對房屋本身造成「物理性」之損害,但卻會對該屋之經濟價值造成實質上之貶損,進而影響其成交價格,抑或降低其成交機率,自屬顯足影響不動產價格,甚至購買意願之重要訊息,依據誠信原則,賣方應有誠實告知其所知全部事實之義務,而不得有所隱瞞,亦不得恣意摘取片段曲解美化(臺灣高等法院105年度上易字第944號刑事判決)。

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李志正律師

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