不動產法律~『農地重劃條例第五條第三款所定之優先購買權係屬債權性質』 @ 李志正律師-法律の専門家

按重劃區內耕地出售時，出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人，依序有優先購買權，農地重劃條例第五條定有明文，惟查：優先購買權依其得否對抗第三人為基準，可區分為物權效力之先買權及債權效力之先買權二種，參諸現行土地法第一百零四條第二項：出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；又耕地三七五減租條例第十五條第三項：原土地所有權人違反應將出賣條件以書面通知優先承買權人之規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗優先承買權人等之規定，均明文就出賣人未通知優先購買權人者，規定不得對抗優先承買權人，學說及實務見解，向認係屬物權效力之先買權（最高法院六十七年台上字第四七九號判例參照）；至若土地法第三十四條之一第四項僅規定：土地共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此外並無前開條文規定：其契約不得對抗優先承買權人之用語，學說及實務見解，乃認係具債權效力之先買權（參見吳啟賓氏著「土地法規與民事審判實務」一書第一五六頁、最高法院六十五年台上字第八五三號、六十六年台上字第一五三０號判例參照）；是農地重劃條例第五條之用語，與前開土地法第一百零四條第二項及耕地三七五滅租條例第十五條第三項規定之用語既有不同，具見農地重劃條例第五條第三款所定之優先購買權，係屬債權性質至明，上訴人主張應屬物權性質之之先買權云云，要係誤會。是此等債權效力之優先購買權，僅得拘束債權法律關係之當事人而已，要不得對抗非債權效力所及之第三人，若農地所有權人已將農地之所有權出售予第三人並辦妥移轉登記，買受人既係信賴土地登記，自得受土地法第四十三條之保障，優先承買權人即無從請求其塗銷登記，亦不得要求原農地所有權人與其訂立買賣契約及移轉農地所有權（最高法院六十五年台上字第八五三號、六十六年台上字第一五三０號判例意旨採之）。