台北不動產律師--政理法律事務所~『法院民事執行處拍賣不動產的流程』 @ 李志正律師-法律の専門家

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法院民事執行處拍賣不動產的流程

1.遞出強制執行聲請狀

2.實施查封

3.鑑價

4.詢問底價

5.拍賣公告

6.拍賣

7.特別拍賣程序

8.拍定

9.通知行使優先承買權

10.核發權利移轉證書

11.訂定分配期日

12.點交

一、聲請：強制執行聲請狀中應說明或檢附之文件：
(一)提出執行名義正本文件，如確定判決及確定證明書、本票、拍賣抵押物裁定及裁定證明書或與確定判決同一效力之證明文件。
(二)檢附債務人所有的建物及土地登記簿謄本正本。如為建造中未辦保存登記的房屋，債務人為起造人或原始建築人，債權人應提出工務機關核發的建照執照、使用執照，以證明起造人確為債務人。如建商為債務人，債權人應提出建商出售房屋的廣告圖，與地主訂立的合建契約書，或與承包商訂立的工程承攬契約書等，足以認定建商為建物的原始建築人，即可執行。
(三)如果該不動產有遭第三人假扣押、假處分，則法院查封文號資料一併陳明，併為調卷拍賣聲請。一般土地、建物登記簿上即有此載明
。
二、實施查封：法官指定查封期日，函地政事務所為查封登記。查封日，債權人應導引書記官、執達員到現場了解現況，書記官並當場制作查封筆錄。
三、鑑價：實施查封後，法官即指定鑑定公司對不動產為價鑑的通知，債權人應依通知，繳納鑑定費用並提供鑑定資料。
四、詢問底價：法院依鑑定價格核定拍賣最低價格前，發函請債權人、債務人就鑑定價格表示意見。
五、拍賣公告：詢問底價後，法官即指定第一次拍賣期日，並訂定拍賣的最低價格，將不動產現況，如有無第三人占有、占有原因、能否點交，於拍賣公告中予以載明。
六、拍賣、減價拍賣：拍賣不動產，如無人應買或應買人所出最高價未達拍賣最低價額而告流標，法院應再減價拍賣( 減價範圍最高不超過前次拍賣價額百分之20)，如再拍賣不成則再減價拍賣。此時債權人可按原拍賣條件應買或承受。一般拍賣不動產期日的通知書均會載明：「債權人對於本次拍賣之不動產，於無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額時，如依法得承受並願照拍賣最低價額承受者，應於拍賣日到場，並於該次期日終結前聲明之。」
七、特別拍賣程序：經二次減價拍賣而未拍定，債權人不願承受或依法不得承受，法院應進行「特別拍賣」程序，即民事執行處於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買的表示。
八、承受、撤回強制執行：特別拍賣程序中，無人應買，債權人得聲請停止拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於三個月內聲請另行估價拍賣或減價拍賣，視為撤回強制執行。
九、通知行使優先承買權：不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權人者( 如土地法第104條 )，法院應通知優先承買人於法定期限或指定期限內表示確認其是否優先承買，如表示不為承買後，則通知拍定人繳納尾款或債權人繳足差額。
十、核發權利移轉證書：拍定人拍定繳足價金或債權人承受抵繳價款後，法院應核發權利移轉證書，拍定人或承受人即取得該不動產所有權。書記官同時函地政事務所塗銷不動產查封登記或地上權登記。命債務人於指定期日，將拍定或承受的不動產權利書狀交與拍定人或承受人或送去法院，債務人拒絕交出時，民事執行處得將該書據取交拍定人或承受人，並得以公告宣示未交出的書據無效，另作證明書發給拍定人或承受人( 強制執行法第101條參照 )。
十一、訂分配期日、發款：於拍定人或承受人繳交價金，如有應抵繳土地增值稅，於稅捐稽徵機關查復增值稅額後，書記官應製作分配表，指定分配期日通知債權人領款。如對分配表所載各債權人債權或分配表金額不同意者，應於分配期日一日前，向民事執行處提出書狀異議。民事執行處依強制執行法第三十四條更正分配表，或就無異議部分先為分配，分配案款後，除本案執行的債權人及併案行的債權人係以拍賣抵押物裁定為執行名義聲請執行者不得發予債權憑證外，對未受償債權，發予債
權憑證。
十二、點交：如拍賣的不動產可點交，而現為債務人占有或查封後為第三人占有，拍定人或承受人應向法院聲請點交。但是拍賣的不動產可否點交，以查封時的占有狀態為準。能否點交，一般均會於拍賣公告中載明。