李志正律師-法律の専門家

預售屋廣告內容契約化之判斷標準

一、廣告與契約之成立

    廣告究屬要約或要約的引誘，應就具體案件加以認定，通常應

認係要約的引誘，因其係向不特定多數人為之，內容多未包括成

立契約必要之點[1]。因為如果解釋為要約，任何人對廣告內容表

示同意，即為承諾，成立契約。企業可能無預期地獲得超出其履

約能力的訂單，反而使自己負擔債務不履行的損害賠償責任。一

般交易情形，廣告企業主並無意負擔此一不可預見之風險，不應

將廣告解為要約[2]。惟當事人於訂立契約時，不妨援用廣告之內

容為契約之標的，若契約之內容，與廣告所示有所出入，應以契

約表示合致之意思為準，有拘束當事人之效力[3]。

    實務上，最高法院則有不同見解，有認為廣告應屬「要約」[4]，

另有認為廣告應屬「要約之引誘」[5]。然而，「契約成立」與「廣

告成為契約內容」是兩個不同層次的問題，尤其「廣告性質上僅為要

約之引誘而非要約」，尚不得過早論斷「廣告不構成契約內容之一部

分」[6]。

二、預售屋銷售廣告成為契約內容之認定標準

    （一）消費者可合理期待廣告內容得以實現

    實務見解認為[7]，「…消費者保護法第22條所規定企業經營者應

確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，

其所謂真實之要求，乃達一般理性消費者所能忍受之程度即可，除非

出賣人或企業經營者於廣告上有保證之標示，否則該條文亦非特別保

證。…。」而學者亦有認為[8]，欲使廣告之內容成為契約內容之一部

份，必須該廣告所提供之訊息，在交易習慣上足以使一般消費者信賴

其將成為契約內容之一部份者，始足當之。從而在一般情形下，如廣

告所訴求對象之消費者，顯然有能力認識廣告之內容乃各種商業上顯

然易見之樂觀、巧妙、機靈或靈巧之宣傳方法時，該廣告應解為係交

易上可容許之吹噓、噱頭或誇張，而不構成契約內容之一部份。

    （二）廣告內容涉及房屋給付之具體描述

    最高法院89年度台上字第2134號判決認為：「…，原

審指兩造間所訂立之買賣契約，並無將廣告列為契約之一部

之約定，難以廣告內容作為契約之一部云云，其立論固欠周延

，惟原審既依被上訴人所為廣告內容，認被上訴人於廣告上所

為用語均僅為對系爭房屋坐落之大自然景觀之描述，非有關房

屋給付之具體內容，且被上訴人為廣告時，系爭房屋後方並無鐵皮

屋存在，該鐵皮屋非被上訴人建造，其所坐落之土地亦非被上訴人

所有，認定被上訴人無廣告不實可言，並說明被上訴人所建造之系

爭房屋並無與建造執照及使用執照所附平面圖不符之情形，顯已對

被上訴人所為廣告內容予以審酌，其贅述廣告內容非契約之一部分

，核與判決之結果無涉，上訴人謂原判決違反上開消費者保護法規

定，顯違背法令云云，尚無可取。…。」有學者認為，最高法院似

乎認為在當事人就廣告效力無特別約定的情形下，依照消費者保護

法第22條的規定，廣告內容作為契約文件之一部，但以該廣告內容涉

及到系爭房屋給付之具體描述，以及廣告內容須落在企業經營者所管

領支配的環境範圍之內為限[9]。

    （三）有依廣告內容為基礎而商議之事實

    最高法院有部分判決認為，基於消費者保護法第22條，

廣告內容即成為契約標的之一部，例如最高法院90年度台上字

第1585號判決認為：「…企業經營者應確保廣告內容之真實，其

對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，為消費者保護法第22條

所明定。本件兩造簽訂之預定房地買賣契約書第22條約定：本房屋

預定買賣所有銷售說明書、廣告資料等僅作參考用途一節，因與前

開規定相悖，應屬無效。原審謂廣告僅為要約之引誘，兩造從未就此

進行磋商，難謂為契約內容之一部云云，已屬可議。…。」多數學者

亦認為，使廣告成為契約內容者，得本諸當事人的約定；其未約定者

，則是基於消費者保護法第22條的規定。當事人未合意將廣告內容納入

其契約的原因為何，買受人是否知此規定的存在，均所不問[10]。另值

注意者，係根據行政院內政部地政司於民國90年9月3日，以台（90）內

中地字第9083626號函公布，行政院消費者保護委員會第80次會議通過

之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，關於應記載事

項第1項規定：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品

及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契

約之一部分。」故在其於民國91年3月4日生效後，就算建商於簽約時未

列入前述應記載事項，消費者亦得根據消保法第17條第2項及消保法施

行細則第15條第2項的規定，主張「廣告宣傳品及其上的圖說記載」為

契約之一部份[11]。

然在其他判決中，最高法院卻指出，雙方締約時是否引用廣告內容為訂

約之說明或商議，使廣告成為契約具體之內容，為廣告內容成為契約一

部分之判準，例如最高法院92年度台上字第2694號判決：「…消費者保

護法第22條係規定：『企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者

所負之義務不得低於廣告內容』，並未明定『廣告為要約』或『廣告必為

契約內容之一部』，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告

訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營

者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。

惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再

據原屬『要約引誘』之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之『要約』

，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕

謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。…。」而實務最新見解亦認為

，消費者保護法施行之前，購屋人倘係受建商所為預售屋廣告之引誘後，進

而以此廣告之內容與建商洽談買賣，則該廣告內容之記載，自已構成雙方買

賣契約內容之一部[12]。

[4] 最高法院89年度台上字第746號判決：「預售屋之購屋人與建商

訂定不動產買賣契約時，既無何成品可供實際之檢視，以決定是否

購屋，自當信賴廣告上所載，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預

購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，該廣告之

說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部。準此，企業經營者刊登

廣告為『要約』之性質，並非『要約引誘』。」

[5] 最高法院92年度台上字第906號判決：「惟查出賣人將廣告平面

圖放置於售屋現場供人取閱，固屬契約之引誘，然買受人受此要約

之引誘後，進而與出賣人之使用人洽談買賣；出賣人之使用人並依

據該平面圖向買受人解說，表示買賣房屋之空間、隔局按該平面圖

所示，買受人因該平面圖所示之空間、隔局而決定簽約訂購，即足

認定該平面圖所示房屋之空間、隔局等項，確已成為買賣雙方合致

之意思表示，該平面圖自屬契約之一部分。」

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