李志正律師-法律の専門家

動產附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權者，須以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件，所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成為另一獨立之定著物而言（最高法院86年台上字第723號判決）。

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所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，抵押權之範圍亦同。是從物與附屬物雖均為抵押權之效力所及，惟兩者在概念上仍有不同（最高法院88年台上字第485號判決）。

按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物之所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。經查：本件系爭大樓一至六樓連同地下室起造人均為一人所獨有並以單獨建號申請起造，原無區分所有權人間相互關係，雖上訴人為系爭七、八樓建物興建之承攬人，但起造人仍為訴外人八動公司，並無區分所有權關係存在，上訴人援引上開法條為據主張七、八樓之所有人將可主張正中宅門通行權利而得認係單獨權利客體者，應無可採。再者，系爭七樓增建部分，無論使用電梯、樓梯或貨梯，均須利用系爭建物一樓大門或廠房進出，並無獨立門戶、通道可供出入；而系爭建物一至六樓僅登記一個建號，為訴外人即執行債務人八動公司單獨所有，以系爭建物七、八樓增建部分與原建物在使用上結為一體，七、八樓無從與原建物分離而單獨使用自不具使用上獨立性，僅具增加原建物之經濟使用功能目的，即應認係原建物之附屬建物，非為獨立之權利客體，揆諸前開說明，自應為被附屬之原建物所有權範圍擴張所及，而抵押權支配範圍既與所有權相同，被上訴人就系爭建物之抵押權範圍亦隨之擴張（臺灣高等法院民事判決九十年度重上字第三一五號）。

「買賣契約與移轉所有權之契約不同，買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，難謂即為移轉物權之物權契約，且出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要」參最高法院89年度台上字第961號判決可資參照。又依學說負擔行為即債權行為，不以行為人有處分權為必要，（詳參王澤鑑著，民法總則，第199頁第19行以下）。」

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袋地通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常之使用。而是否為通常使用所必要，除須斟酌土地之位置、地勢及面積外，尚應考量其用途。故袋地為建地時，倘准許通行之土地，不敷袋地建築之基本要求，自不能謂已使袋地能為通常之使用（最高法院87年台上字第2247號判決）。

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按袋地通行權其立法意旨乃在發揮袋地之利用價值，使地盡其利，增進社會經濟之公益目的，是以袋地無論由所有權或其他利用權人使用，周圍地（鄰地）之所有權及其他利用權人均有容忍其通行之義務。故在土地有通行鄰地之必要，惟因鄰地遭占用人阻礙通行，致與公路無適宜之聯絡，而不能為通常使用者，已發生類似相鄰關係袋地通行權之問題，基於調和土地與鄰地相互間經濟利益之法理，自得類推適用民法第七百八十七條第一項規定之袋地通行權。亦即不問與袋地相鄰之周圍地（鄰地），其現占有人係地上權人、永佃權人、典權人，可逕依民法第八百三十三條、第八百五十條、第九百十四條準用第七百八十七條規定，袋地所有人自可對之主張通行權，請求現占有人拆除地上物以供通行；現占有人如係承租人、使用借貸之借用人等其他利用權人，援用相類似案件，應為相同處理之法理，亦應作相同之結論。如現占有人係無權占有，則因袋地通行權，性質上乃其土地所有權之擴張，無權占有周圍地之現占有人，已使袋地所有人無法圓滿行使其土地所有權，自屬妨害袋地所有人之所有權，袋地所有人可類推適用民法第七百八十七條之規定，對鄰地之現占有人請求確認通行權之存在或容忍袋地所有人之通行，有最高法院七十九年五月二十九日第二次民事庭會議決議可資參照，土地所有人對於鄰地之通行權，固係周圍地所有人之物上負擔，然若周圍地所有人事實上已喪失占有，並怠於行使其所有權，則土地所有人於其通行之必要範圍內，對於周圍地之現在占有人請求開設道路，雖其對於通行地因此所受之損害應支付償金，究屬別一問題，要非法所不許，有最高法院四八年台上字第四號判決可資參照。

按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1款定有明文，本件原告以系爭大樓管理委員會為被告，起訴請求確認區分所有權人會議決議無效或撤銷區分所有權人會議決議者，其被告之當事人應屬適格（最高法院95年度台上字第1316號判決參照）。

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按92年12月31日 修正後公寓大廈管理條例第25條第2 項、第3 項規定：「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。」。依據上開規定，公寓大廈區分所有權人會議，除第一次會議應按同條例第28條規定由起造人召集外，應由具有區分所有權人身份之管理負責人、管理委員或主任管理委員召集之，如無此等人士可以召集，則應由全體區分所有權人互推或由主管機關指定之人，得具有召集區分所有權人會議之權，且此等規定為強制規定，乃為規範區分所有權人會議召集人之產生方法而設，行為如有抵觸該項規定者，依據民法第71條前段規定，應屬違反強制禁止規定而無效，而區分所有權人為社區之意思決定機關，其未經合法召集而開會，即非屬合法成立之機關，不能為社區為意思決定而為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其會議所為決定，要屬自始、當然無效而不存在，且不能因時間經過或別無異議，而認其瑕疵可以治癒，於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇。

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按物權法上之拋棄，係依權利人之意思表示，使物權歸於消滅之單獨行為。在動產所有權之拋棄，並無須向特定人為意思表示，僅須拋棄人一方之意思表示，並有拋棄之表徵，即生效力（最高法院民事判決九十八年度台上字第二六三號）。