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目前分類:不動產法律 (148)

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按土地與其上之房屋之關係,

究屬使用借貸、租賃或其他情形,

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按依民法第七百四十八條第一項規定,物之出賣人負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務,是申請該物所有權移轉登記行為,應屬出賣人專為履行債務之行為,依民法第一百零六條但書規定,不在禁止自己代理之範疇內最高法院九十年度台上字第一九四六號民事判決)。

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民法第七百六十七條第一項前段所規定之所有物返還請求權,須以占有所有物之人係無占有之合法權源者,始足當之;倘占有之人有占有之正當權源,即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人,本得向他方當事人(所有人)主張有占有之合法權源;如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時,除該移轉占有性質上應經所有人同意(如民法第四百六十七條第二項規定)者外,第三人亦得本於其所受讓之占有,對所有人主張其有占有之權利,此乃基於「占有連鎖(Besitzkette )」之原理所產生之效果,與債之相對性(該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係,作為自己占有之正當權源)係屬二事(最高法院民事判決一○一年度台上字第二二四號民事判決)。

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按共有權係抽象存在於共有物之全部,並非有具體之特定部分,因此共有人若未得全體共有人之同意擅自佔用,亦應構成竊佔罪最高法院84年臺非字第181號判決意旨參照)。

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按修正前民法第七百五十七條明定,物權,除本法或其他法律有規定外,不得創設。準此,依同法第八百七十六條第一項規定設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定。可知基於物權法定主義精神,法定地上權必須合於法律之特別規定,始能成立。亦即須於設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時為其成立法定地上權要件。倘於設定抵押權時之土地及建物非屬同一人,或土地及建物分別為數人所有或各有多數不相同之共有人,而於拍賣異其所有人之情形時,如仍認有法定地上權存在,即逾該條項規定之範圍,其因而造成拍定人之不利益,顯難謂為公允,應無以相類事實為相同處理之法理,而適用民法第八百七十六條第一項規定之餘地最高法院民事判決九十八年度台上字第四七八號)。

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按土地法第68條第1項規定「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者,由該地政機關負擔損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時,不在此限」,其立法意旨在貫徹土地登記之公示性及公信力,使土地權利人不因此地機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害,以兼顧交易安全及權利人之權利保障。於第三人因信賴錯誤、遺漏或虛偽之登記而取得新登記受土地法之保障時,真正權利人就其所受損害,得請求地政機關賠償。又此所謂登記錯誤或遺漏係指因登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者而言,土地登記規則第12條定有明文。又所謂登記虛偽則指地政人員明知或可得而知登記原因文件為不實仍為登記者而言。如地政機關之登記錯誤、遺漏或虛偽,係因第三人之詐術行為所致者,則不在土地法第68條第1項前段適用範圍最高法院73年度台上452083年度台上190492年度台上2369號判決意旨參照)。

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按稱最高限額抵押權者,謂債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定之抵押權;最高限額抵押權所擔保之債權,以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限,九十六年三月二十八日修正後民法第八百八十一條之一第一項、第二項定有明文。依該條立法理由可知,修正後就最高限額抵押權之設定,其被擔保債權之資格,係採限制說。惟民法物權編施行法第十七條規定,修正之民法第八百八十一條之一第二項規定,於修正施行前設定之最高限額抵押權,不適用之,是前揭限制說就最高限額抵押權之設定,其被擔保債權之資格予以限制之規定,於修正施行前設定之最高限額抵押權,並不適用,此觀該施行法第十七條立法理由亦明。準此,修正施行前設定之最高限額抵押權,並無限制說之適用,該等被擔保債權之資格,並無須由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限,祇須債權人對債務人一定範圍內之不特定債權即可。換言之,此種抵押權所擔保之債權,除訂約時已發生之債權外,即將來發生之債權,在約定限額之範圍內,亦為抵押權效力所及。雖抵押權存續期間內已發生之債權,因清償或其他事由而減少或消滅,原訂立之抵押契約依然有效,嗣後在存續期間內陸續發生之債權,債權人仍得對抵押物行使權利。此種抵押契約定有存續期間者,訂立契約之目的,顯在擔保存續期間內所發生之債權,凡在存續期間所發生之債權,皆為抵押權效力所及,於存續期間屆滿前所發生之債權,債權人在約定限額範圍內,對於抵押物均享有抵押權,除債權人拋棄為其擔保之權利外,自無許抵押人於抵押權存續期間屆滿前,任意終止此種契約。縱令嗣後所擔保之債權並未發生,僅債權人不得就未發生之債權實行抵押權而已,非謂抵押人得於存續期間屆滿前終止契約而享有請求塗銷抵押權設定登記之權利最高法院66年台上字第1097號判例意旨參照)。

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按民法第873 條規定:「抵押權人,於債權已屆清償期,而未受清償者,得聲請法院,拍賣抵押物,就其賣得價金而受清償。」。抵押權人依此項規定聲請拍賣抵押物,係屬非訟事件,祇須其抵押權已經依法登記,且債權已屆清償期而未受清償,法院即應為准許拍賣抵押物之裁定,法院所為准許拍賣抵押物之裁定,並無確定實體法上法律關係存否之性質,於債權之存在與否即無既判力可言,是就拍賣結果不足清償抵押權所擔保之債權,就不足額部分執行法院不得依強制執行法第27條第1 項之規定核發債權憑證,須另行取得對人執行名義,始得對債務人其他財產執行。

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按「共有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定,或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:一、以原物分配於各共有人,但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。以原物分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。」98123日 經總統公布修正、同年724日 施行之民法第824條定有明文。按法院應斟酌各共有人之利益平衡、當事人之聲明、共有物之使用現況、共有物之性質、價值及經濟效用、並兼顧各取得部分之裏地通路問題等事項,依職權為適當之分配。再按分割共有物固不受分管契約之拘束,惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法,以維持現狀,減少共有人所受損害,當不失為裁判分割斟酌之一種原則最高法院77年度台上字第63282年度台上字第1990號判決意旨參照)。

 

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